茂名是鬼城？连鬼都不信！
最近，凤凰网一份《数据证明中国未来可能会出现近50座新“鬼城”》，茂名排名第25位。如果这家伙说其他城市是鬼城，因我们不了解情况，不好说什么，但说茂名是鬼城，而且排名还少有的那么靠前！我觉得，这家伙简直是损人无底线，扒人不留底裤！河外星系人都知道：人口众多，是茂名少有的几个堪比胸口碎石、断臂复原、徒手杀鸡之行走江湖的必杀绝招和看家优势！就这点能拿出手的东西，这家伙也要诅咒、黑一下！这种行为连道上素质一贯低下、道德持续败坏、专黑茂名的抹黑界及脏水派大小角头们都看不下去了！这家伙业界良心哪里去了？这种靠抹黑众多城市来赚取点击量的手法，一点技术含量都没有，但凡脑洞严密的，一眼就看出来了。
曾记得，刚从广州跑到茂名时，我长舒一口气：谢天谢地，终于从广州人山人海中逃出来了！到这一看，坑爹啊！涛声依旧?Peoplemountainpeoplesea。茂名太有人气、人味了！每到夜幕降临，茂名人拖家带口来到路边，跟赶庙会一样，到处是臭汗兑着撸串、炒螺丝、炭烧和啤酒味，挤得鬼都没地方落脚。这十几年茂名中心城区一直没突破高水路，排排鸽子楼，拥挤不堪，一些居民楼高度快赶上广州了，如果谁在市区有块空地，发大财了，下面几个县级市也都差不多。我仔细查了几组数据，也映证了上述直观感受：
首先，茂名“鬼城论”数据是鬼编的。这家伙说茂名城区人口与建成区面积的占比（以下暂且称为“鬼城指数”）为0.47，而权威数据显示：年底，茂南城区户籍人口39.8万，茂港7.9万，电白14.1万；茂南城区建成区面积43.02平方公里，茂港22平方公里，电白14.68平方公里。如果只算茂南区，“鬼城指数”为0.93；如果算上茂港，为0.73；如果再考虑最近电白改区，则为0.78；如果算上全市所有县区，为0.97，都远远大于0.47，真不知道“鬼城论”作者到底用了哪个朝代的哪组数据？
其次，存销比证实茂名“鬼城论”是鬼话。专业市场人士认为，存销比（即当前房产库存量与月销售量之比）才是直接反映楼市的重要数据指标。根据各地经验，存销比的合理区间为6~9个月，偏小区间为3~6个月，偏大区间为9~12个月，过大区间为12个月以上。据权威数据显示，截止10月27日，茂名市区商品住房库存面积87.33万平方米，近两年正常月份平均每月销售9.1万平方米，存销比约在9个月左右，存销比尚处于合理区间。当然，由于宏观经济调控和购房者观望情绪浓厚等因素影响，最近我市商品房销售跌到每月4万多平方米，但这特殊时期的数据反映不了实际需求。
第三，从茂名的购房需求结构来看，茂名的房产泡沫不大。对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。考察一个区域房地产市场的需求类型和活跃程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。二手房与一手房的成交量比值在0.5：1以下时，这是以首次置业型客户为主体的市场，市场成交不活跃，换手率较低。而正常年份茂名二手房与一手房交易量之比，一直很小，且较为稳定，例如选取去年最接近正常平均月销售量的6、7月份，6月份二手房与一手房交易量分别为2.86万平方米、8.9万平方米，7月份分别为2.94万平方米、9.16万平方米，比值都在0.3左右。从中可以看出，茂名二手房与一手房交易量之比较为稳定，且规模不算大，茂名房地产市场主体仍然以刚需、改善型为主，中长期投资、短期投机比重较小。
所以，无论是从直觉感受，还是从数据分析，宣扬茂名“鬼城论”者的确是脑洞大开，节操碎了一地。想不到的是，全国有那么多地市，广东有这么多地市，你不去广泛挖掘，丫偏偏钟情我茂名，看来是看中茂名三任书记落马，落井下石呀，卑鄙啊！古语道：人艰不拆。你这么顽皮，你班主任造不？
楼市会崩盘？扯蛋！
有人拿日本、香港的楼市崩盘例子，认为中国也会发生楼市崩盘，坛子里时不时会冒出一些这些的贴子，这这种论调忽视了大背景、小气候，放在茂名楼市更是无稽之谈。
城镇化是世界各国城市发展必然趋势。其中一个重要特征就是真正从事农业生产的人口逐步减少，农村人口逐渐往城里迁移。从国际上看，事实验证了房价崩盘与城镇化率有很大关系。美国房价波动时候城镇化率超过70%，日本房产泡沫破灭时候城镇化率为67%，欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。当前我国正处在城镇化的初始阶段，现在城镇化率为53%，茂名城镇化率只有38%，在广东省也是最低的。城镇化率增长较为缓慢，据测算平均一年只增1.3个百分点，茂名楼市崩溃还很远。虽然茂名城镇化率很低，但我们有比其他地方更快速实现城镇化的条件，因为茂名异地城市化规模庞大。一般来说，城镇化过程需要人的素质和能力的提高，这是一个漫长的过程，但我们不存在这样的问题。据测算，我市外出务工人员约达万人，这万人除了一部分最终会落户其务工所在地外，相当部分还是会回到户籍地，只要提供就业足够的机会，就可以让他们融入当地的城镇，可见茂名城镇化潜力很大。城镇化的过程也会相应支撑房价，尤其是在条件不错的中心镇适度发展房地产业，前景也会不错的。说了这么多，其实就一句话：未来茂名必定贼好、贼好的，老有希望了。
另外，由于中国房地产市场跟西方有很大不同，我们房地产中最重要的资源——土地都是政府控制，中央政府要靠房地产“保增长”，地方政府要靠土地财政吃饭，所以政府不会允许楼市崩盘，也有充足手段避免楼市崩盘。加上国家“二胎”计生政策松动，人口逐年增加，楼市更难崩盘。
楼市寒冬抱团取暖？以价换量才是王道！
与实体经济相比，房地产业利润率还是过高了一些。前两年胡润百富榜公布，前十名的富翁有半数都是房地产老板。世界上没有任何一个国家是靠房地产成为强国的，城市发展也是这样，最终还要靠实体经济。前不久，央行和银监会联合救市，出台“认贷不认房”新政，房贷松动是不争的事实，但期望供求关系短期内形成逆转并不现实。不可否认，房地产行业的疯狂高涨的“黄金时代”正在终结。我觉得，房地产企业要抓住政策利好，适当回馈社会，以价换量才是正道。这样不仅可以直接满足占市场绝大多数的刚需群体，而且可以减少房地产企业库存压力，迅速走出楼市寒冬，“一家便宜两家着”，千万不要倚着房地产协会抱团取暖、死守价格底线，那是没有出路的，守到最后的都会成为牺牲品。相信经过这一轮严冬，会淘汰一批劣质企业，本土的一些房地产土鳖要么死去、要么新生，这也有利于茂名房地产的健康成长。
这一段时间楼市销售不景气，市区房价能否大降，等降到三、四千再买呢？这种想法不现实。据官方权威机构测算，市区房地产开发成本涵盖：土地成本元／㎡、建安成本0元／㎡、税费元／㎡、企业基建及财务元／㎡等，这些就超元／㎡。考虑通货膨胀因素，房地产一直跟着物价一起涨，在构成商品住房价格的因素中，目前除了钢材和水泥之外，其他的因素都持续上涨，包括：土地拍卖价格、建筑材料中的砂、碎石价格和人工费用等都持续上涨，这也是近期我市房价保持比较平稳上涨的重要原因。此外，今年茂名市开始执行《建设用地增加容积率补交土地差价管理规定》后，进一步规范了市场，严格的容积率调整制度也是维持房价的重要因素。因此，我预计，未来一段时间，茂名市区商品房价格将趋于平稳。刨去城镇化影响，仅上述这些因素，你还妄想、苦等楼价重回三、四千？你的工资增长比得过央行发钞速度吗？跑得赢CPI吗？
所以，对于房地产企业来说，抓住政策机遇，以价换量、消化库存、回笼资金才是正道；对于购房者来说，无论是刚需型、改善型还是投资型的，该出手时就出手，抓住今年底和明年上半年的这一波降价优惠潮才是王道。
楼市继续高大上？
中小套型才是未来市场的主流
老实说，对房事，谁没有冲动过呢？我就经常梦想过奢靡腐败的生活：住豪宅、别墅，带大花园、SPA泳池那种的，房间排排的，大房、二房、三房、四房……还附带爱狗、爱猫“小清新”人士家居必备的藏獒房、狼狗房、卡哇伊汪星人及喵星人房，我跟老婆躺在花园摇椅上，尽享华夏美食，公馆大锅狗吃一半扔一半，化州牛杂吃一斤扔一斤，不二碗凉茶喝一碗倒一碗……多么浪漫的事啊！可是，理想很丰满，现实很骨感。每次都是房东电话让我梦醒时分，醒时我觉得还要一刻不停滴继续画圈圈、扎小人诅咒单位领导，未来建议犬决，丫太抠门了，天妒英才啊。现实中，豪宅、别墅永远都是别人的，对绝大多数人来说还是中小套型比较实际点。茂名人过去存在一种严重的消费攀比习惯，不管自己的收入水平怎样，要买房就一定要买大房。房地产老板也喜欢建大户型，不愁卖，关键是大户型相对利润更高。但是，世异时移、时空转换了，房地产由卖方市场转向买方市场了，从最近茂名的网签数据可以看到，去年以来，茂名的房地产开始降温，逐步步入寒冬了，这里面有大环境的因素。另一方面，据统计，消费者中80%是中低收入者，他们是市场的主体，可事实上市场上60%是大套型的住房，有的比例达到85%。
所以，针对现在跌宕起伏的房地产市场和消费环境，一方面，购房者要建立正确的住房消费观念，降低不合理的心理预期，不能因为响应丈母娘的要求就死要面子活受罪，要知道，在香港，80平方就已经是豪宅了。另一方面，开发商要通过调整住房供应结构，加大中小户型、中低价位的普通商品住房供应，力求满足中低收入家庭及入职不久的80、90后合理自住需求，树挪死人挪活，只有求变才能适应楼市的新变化。观察茂名的饮食市场就知道了，像八宝这样高大上的倒下了，一些主动适应低价平民的餐饮企业生意依然火红火绿，所谓适者生存。
到水东湾买房？看米下锅吧！
买不买房是个问题，买什么样的房是个问题，到哪里买房也是个问题。现在水东湾的概念炒得很热，“三十年河西，三十年河东，再三十年滨海”、“到海边去买房，看无敌大海景”这样一些口号喊得震天响，但具体到每一个买房人，还需量身订做、看米下锅。
要回答到哪里买房这个问题，还是要回归到买房的需求和动机。对于首套置业型这样的刚需情况，无疑应是在哪干就在哪买，选择离工作地点方便的地方购房，毕竟短期内水东湾的生活配套以及交通都还不够方便；对于改善型和投资型的，水东湾则是一个不错的选择，毕竟水东湾的天赋禀质和自然生态不是夹在两个化工厂的茂南城区所能比拟的，水东湾新城也是茂名未来城市的中心所在，其升值空间和潜力无限。
当然，水东湾组团这么大，除了成熟的水东片区外，目前拟开发的新片区还包括高地片区、南海片区和旦场片区，具体到哪买房还是很考投资者眼光的，这个就不细说了吧，码字太多，脑细胞死了不少，回贴再慢慢讨论。
就唠叨这些吧，我还要东借西凑找首付呢，这才是正经事。最后，套用张五常老教授的一句话送给诸位：茂名的房地产有泡沫，不过这泡沫是钢做的。
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